广东阳江：“一房一价”由原来按最高价下浮15%调整为可上下浮15%

  据广东省阳江市人民政府网站2月9日消息，自2月9日至3月9日，阳江市住房和城乡建设局就《阳江市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》(征求意见稿)向社会公开征求意见。

  对于个人住房商业贷款，阳江市将实行“认房不认贷”住房信贷政策。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，共同生活的亲属在拟购房当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

  优化个人商业住房贷款中住房套数认定标准。居民家庭住房套数，是以拟购房当地不动产登记机构查询的《不动产登记资料查询结果证明》显示的居民家庭各成员合计总商品住房套数做核算，农村宅基地、自建房不计入住房套数。

  施行公积金贷款住房套数认定新标准。2023年10月23日起，如果缴存人家庭在本市无住房，全国范围内第一次使用公积金贷款，按照首套住房贷款政策执行；如果缴存人家庭首次公积金贷款已结清，且在本市名下无住房的，全国范围内第二次使用公积金贷款，可按照首套住房贷款政策执行；施行“农村宅基地住房”不纳入贷款首套住房计算范围。缴存人申请住房公积金贷款的，即使名下有一套（或以上）农村宅基地住房，仍可按照家庭第一套住房享受公积金贷款政策优惠。

  同时，对全国范围全方面开展住房公积金异地个人住房贷款业务。职工在就业地缴存住房公积金，在阳江市购买自住住房的，可申请住房公积金个人住房贷款，借款申请人和配偶户籍地不受限制。

  实行阶段性购房发放消费券活动。根据真实的情况，阶段性实行购房发放消费券活动。

  文件提出，落实好土地增值税清算中的相关成本费用和扣除规定。房地产开发企业在开发小区内建造的与清算项目配套的公共设施，在进行土地增值税清算时，对产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

  落实个人所得税优惠政策。自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在本市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

  调整城市基础设施配套费的缴交。开发企业办理规划报建手续且尚未缴交城市基础设施配套费的，可分别在领取建设工程规划许可证时缴交50%、在办理商品房预售许可证时缴交50%。

  推行农民工工资保证金第三方担保制度。施工总承包企业可自行选择项目所在地的商业银行或保险机构，以现金、银行保函、保证保险等方式缴存。经人社及住建部门批准后，可撤销之前开设的工资保证金账户，只保留单个账户，并依企业申请返还其超出限额以上的缴存金额，缴存金额不超过300万元。

  加强预售商品房首期款监管。购房人将不低于商品房买卖合同总价20%的首期款存入专用监管账户后，可办理网签。

  加强商品房销售价格管理。适度放宽商品房销售价格管理，对新建商品房销售备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按最高价下浮15%调整为可上下浮15%，调整商品房备案价格时间间隔由三个月缩短为两个月。新建商品住房预售许可批准满3年、现房备案满1年未售出的，新建商业、办公用房预售许可批准满1年未售出的，允许房地产企业申请调整销售价格。

  加快推进项目周边配套设施建设和规范规划停车位管理。加快完善房地产项目周边市政公用设施建设，积极开展小区周边车辆乱停乱放专项整治行动，合理规划市政道路临时停车泊位。明确临街商铺规划停车位商业配套使用功能，支持物业管理方通过设置智能设备等方式对商业配套停车位按规划要求实行有效管理。

  提升行业服务效能。加强部门间的沟通联动，定期收集房地产开发企业存在的问题和困难，强化房地产融资协调工作，全流程协调解决本市房地产项目在融资、开发、建设过程中出现的痛点、堵点、难点问题，推动本市房地产行业健康有序发展。

  加快项目用地开发建设。通过招拍挂方式出让土地时，土地出让价款可分两期缴纳，出让合同签订后1个月内缴纳金额不低于50%，一年内全部缴清。在签订国有建设用地使用权出让合同后，土地受让人即可申请办理建设用地规划许可证。受让人已缴纳50%出让价款，且已缴纳相应契税和印花税的，由土地储备中心将土地预交付受让人使用，受让人可凭出让合同、缴款票据、完税凭证办理建设工程规划许可和建筑工程项目施工许可，剩余出让价款按出让合同约定的缴款时间支付完毕后，受让人方可申请办理不动产权登记及商品房预售许可。

  文件要求，盘活历史遗留的闲置土地。在2012年6月30日前已供地且不在土地动态监测监管系统内、用地总面积在3亩以上的宗地，经闲置调查认定为用地使用权人自身问题导致闲置的，建设用地使用权人须按现行国有建设用地基准地价的20%缴交土地闲置费，不计收超期开（竣）工违约金。使用权人缴交土地闲置费后，与属地自然资源部门签订补充合同，约定自签订补充合同之日起一年内动工开发，竣工时间顺延，并明确开（竣）工违约责任。如一年后仍未开工建设且是用地使用权人自身问题导致的，则依法依照国家闲置土地处置有关法律法规处理。在本文件印发前已按《阳江市自然资源领域提升营商环境若干政策措施》（阳府〔2022〕26号）规定在自然资源部门入件办理业务的，闲置费收缴标准仍按阳府〔2022〕26号文执行。已办理出让用地手续且按原批准三旧改造方案实施的三旧改造项目参照执行。

  加强建设用地批后监管。建设用地逾期开（竣）工的，每逾期一日，开（竣）工违约金按出让价款总额的万分之三标准收取。在本文印发前，已签订《国有建设用地使用权出让合同》的，按原约定的开（竣）工违约比例执行。

  阳江市还提出，支持商业去库存。在使用年数的限制和容积率不变的情况下，鼓励土地使用权人改变存量商业用地用途用于教育、养老、文化、体育等产业项目和保障性住房建设。探索库存商业用房改建租赁住房、人才房等实施路径。

  优化容积率计算规则。未办理工程规划许可的项目，配建的垃圾收集房、公共厕所、变电房（配电室）、开关站，以及无偿移交政府的幼儿园、托儿所、社区综合服务设施、社区居家养老服务设施、小型垃圾转运站等设施，建筑面积不纳入项目容积率计算。住宅建筑每户阳台水平投影总面积占套内(不包含阳台)水平投影面积比例不超过20%的部分按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积，超出20%的部分按其水平投影面积计算计容建筑面积。已办理工程规划许可的项目，仍按已批规划许可实施。

  文件提出，通过公开招拍挂出让方式获得的国有建设用地，允许合理调整使用上的要求。经组织论证更加有助于土地利用、改善城市景观及完善配套设施，与旁边的环境相协调且符合文物、航空等管控要求的，土地使用权人可申请调整建筑限高。调整建筑限高应当先行按照规划编制和审批的程序修改其依据的控制性详细规划，重新拟定规划条件后，土地使用权人需要依照新的规划条件完善用地手续。

  放宽规划控制要求。未办理工程规划许可的项目，可按需要实施人车分流和商住分离，沿街裙楼层数与裙楼饰面材质均不受限制。已办理工程规划许可的项目，仍按已批规划许可实施。

  优化建设工程设计的具体方案审查方式。自然资源部门通过政府购买服务的方式委托拥有相对应资质的单位对建设工程设计的具体方案（含单体建筑规划设计方案）进行技术审查，经审定的方案作为规划许可审批依据，不再另行对方案进行技术审查。经审定的建设工程设计的具体方案，在符合规划条件及相关技术规定、规范要求的前提下，仅对户型、配套设施位置、地下室、立面效果、建筑材质、区内道路、绿化小品等调整的，经公示无异议，可直接办理建设工程规划许可证。

  允许项目合理分期。一是经审定的建设工程设计的具体方案未明确分期的，在办理建设工程规划许可时可分期申请审批，如同一建设期无法满足相应的配套设施需要，允许建设单位承诺在下一建设期必须完成相应配套设施（包括用电、消防、停车位设施）且建成后，方能申请办理同一建设期的规划条件核实。对建设工程设计方案未进行分期且项目整体办理了建设工程规划许可的，未建部分可分期实施办理建设工程规划许可，分期原则是各期内均要满足自身相应的设施配套需要，且符合有关技术规定及规范要求。二是建筑设计企业在确定施工单位后，可根据工程实际进度自主选择，分阶段申请办理施工许可。

  调整旧城区房屋更新规划、施工许可权限。《阳江古城保护与复兴规划》划定的古城区域由江城区按街坊单元编制改造方案，报市自然资源局批准后，江城区依规办理房屋更新的工程规划许可和建筑工程项目施工许可。

  区分规划核实审批。因未通过联合验收提前入住的业主擅自封闭阳台、露台加建阳光房、加建夹层、改变外立面及超范围建设围墙等违建行为导致所属建设工程无法通过规划条件核实的，可与符合规划许可部分建设工程规划条件核实区分开，先行办理符合规划许可部分建设工程规划条件核实审批。

  结合现状规划核实。因受专项（消防、人防、供电）政策调整、市政道路建设或市政管网未完善等影响，建设工程出现部分区域不能按原批准方案计算绿化面积、车位不能按标准尺寸设置、排水管就近接入市政管网以及增设设施用房（消防、人防、供电）等情况，规划条件核实时，经公示无异议后，可仍按原批准方案核定绿化面积、车位数，并结合现状核实确认设施用房和排水管线连接情况。

  优化不动产业务办理流程。着力解决不动产登记历史遗留问题。对已办理房屋所有权登记但没有土地来源的私人住宅，在符合规划的前提下，可凭房屋所有权属证书作为土地权属来源依据，经公告权属清晰无争议，并缴交土地出让价款及契税后，办理房地主体一致的《不动产权证书》。

  促进土地资源盘活流转。对3亩以下(含3亩)的纯土地可以办理土地转移登记(已出具《闲置土地认定书》的除外)。如地上有建筑物的按不动产登记有关法律法规办理(简易的临时建筑物除外)。